自丙申岁夏，余客居天街，避暑凤凰养生苑。其地枕青山，临碧山涧，松篁交翠，云气朝夕相浮，昔时号为“避喧胜境”。询诸故老，言此苑初建，延师董理物业，地无所种，遍地花卉，亭榭鲜洁，径路无秽，居者咸称美矣。
　　 越数载，有群小觊觎其利，谓旧物业“糜费公帑”，鼓噪逐之。既夺其权，乃自立管理之局，然皆市井猾黠，素不知《周官》“掌舍”之职，未谙《管子》“九府”之术。初尚饰虚誉，收租敛费倍于往昔，及藏镪渐丰，便私相瓜分，或置监控，或蓄倡优，滥用其资，会计簿册混乱如麻。未及三载，仓廪告罄，虽征敛不息，终难填欲壑。至清洁工月俸，累月拖欠，衣食无着，相携散去。​
　　 自此，凤凰苑遂成弃地。门廊积垢，窗牖蒙尘，庭中杂草侵阶，篱边荆棘横路，花圃遍种粮蔬，清晨浇屎尿，自味难闻。尤可叹者，苑后有松林步道，长几百步许，昔时松涛谡谡，落叶常扫，行之如履锦绣。今及无人打理，宿莽与松针相积，没胫及膝，蛇鼠窜伏其间，盛夏则腐气蒸腾，过者掩鼻。如是者两年，里人皆谓“凤凰坠羽”。
　　 乙巳季夏，余避暑于此，值久旱无雨。晨兴漫步，将至松林，忽闻丁丁之声，如击金石。寻声而往，见道旁有二妇，近道观之，皆避暑熟人，衣着短褐，持锄荷帚，正芟除秽草。妪年过七旬，鬓发斑白，挥锄时腰脊微佝偻，然每一下皆沉劲有力，草石相击，火星微迸。妇稍年轻，亦逾花甲，执帚扫叶，动作娴熟，聚叶成垛，累如小丘。​
　　 余异而问之：“二老非苑中执事，何自苦若是？”​
　　 妪辍锄拭汗，笑曰：“吾侪乃客居避暑者，昨过此路，见秽塞不通，心有不忍。念昔时漫步此径，常感松风拂面之快，今何忍其沦为荒榛？”​
　　 妇接言曰：“诸子不肖，以公产饱私囊，致斯境颓败。然草木无知，何罪之有？我辈虽老，尚有力气，扫却落叶，亦算不负此松涛耳。”
　　 言毕，复俯身劳作。时骄阳初升，照见二老额上汗珠滚落，坠入尘土，洇出点点湿痕。有稚子过此，见而问其父母：“彼老妪为何劳作无酬？”父答曰：“此所谓义举也。”​
　　 余立于道旁，观之良久。见二老先以锄垦杂草，草深及膝者，必连根拔起；复以帚扫落叶，积叶厚处，需三扫五拂方得清净。遇石隙中蔓草，妇则跪膝刨之，指爪为泥所污而不顾。未及午，已辟出几丈许净地，松针新落者，堆积于旁，如铺金屑。​
　　 时有路人经过，或驻足叹惋，或摇头而去，亦有感其诚者，归家取箕帚相助。然至日暮，相助者不过三五人，主力仍系二老。问其姓名，皆笑而不答，曰：“区区小事，何足挂齿？”​
　　 余归而感慨系之。夫凤凰苑之败，非天灾也，实人祸也。昔者子产治郑，“不毁乡校”，以察舆情；晏婴相齐，“节俭力行”，以丰府库。今之窃居管理者，既无先贤之智，又无廉耻之心，视公产为私藏，以公益为利薮，致使胜地蒙尘，斯民失望。​
　　 然二老以客居之身，无薪无禄，而怀不忍之心，行清扫之举。其力虽微，足以彰善恶；其行虽小，足以昭道义。《论语》曰：“君子喻于义，小人喻于利。”观乎此，信然！​
　　 或曰：“当今之世，逐利为常，二老此举，岂非迂乎？”余曰：“不然。昔夷齐饿死于首阳，耻食周粟；鲁仲连义不帝秦，逃封辞金。古之君子，不以利移，不以势屈，二老之谓也。彼窃禄者，虽居高位，锦衣玉食，然其心已为利欲所蚀，与腐鼠何异？二老虽为住户，操耒执帚，而其行光明磊落，可比日月。”​
　　 是夜，闻松涛阵阵，如诉如泣。念二老明日必复来，遂作此文以记之。愿后之览者，知有斯境，有斯事，有斯义人，庶几愧彼贪婪之徒，而慕此仁善之行也。
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　　 时乙巳年六月既望，布衣记之。