再修订：埃及红海度假村物业管理印象
　　
　　 埃及地域100万平方公里，相当于中国的百分之十，物质资源比较贫乏，人口大约6000万，主要居住在开罗、亚历山大、苏伊士、卢克索等几个大城市。埃及多是沙漠地带，海岸线较长达，建筑多是依尼罗河与海边而建，加之得天独厚的北半球热带气候，有植被的地方四季常青。无植被的地方沙海茫茫。常年烈日炙烤，天高云淡，风和日丽。埃及主要经济有四大产业支柱：旅游业、石油业、苏伊士运河与劳务输出，是个信奉伊斯兰教的艾哈迈德拉伯国家。信奉基督教的民众占百分之二十。
　　 乍踏上埃及国土就给人一种紧张的感觉，大街上马路旁总看到军队在站岗，菏枪实弹。马路上有交警，小区住宅，别墅也有保安。但社会秩序井然有序，治安良好。由于人们具有宗教意识和法律严谨，所以犯罪率很低，社会秩序稳定健康，可以说是路不拾遗，夜不闭户。呆一段时间就有一种安全感
　　 我们赴埃及是执行援建苏伊士特区经济建设的任务。为了工作方便，我们就近入住红海岸边的TULIP（郁金香）度假村。经过一段时间的观察和了解，对TULIP的物业管理情况略知一二，大致印象如下。从而对埃及的物业管理也略见一斑。
　　
　　 埃及人追求住宅视野的赏心悦目，非常认同景观消费，好的景观的房价要高出一般的几倍，景观选择的顺序是：湖边、河边、海边、树木、绿地。
　　 埃及开发商建造每一个度假村都考虑到了视野景观：水、树木、绿地；当地很少有有天然的景观，他们就造人工的，栽植树木、种植花卉，做景观，建露天泳池等，一切都考虑到生活的方便、舒适和美好的享受。基于这点他们就大规模在沿海地区建造度假村。
　　 TULIP是从事物业管理的，隶属于开罗一家房地产商，是家个人的私有制公司。注册资金140万埃镑（合人民币约200万），规模庞大。该公司建立在2001年。他们的资质等级是按埃及的星级宾馆的标准衡量，为四星级。（这点和我们国内不同）总经理全面直接管理度假村的工作。有一名副总经理协助。设有综合部、财务部、工程部、保安部、环卫部、经营部和仓库部共7个部门。部门经理级的仅4人，办公室工作人员21人，管理机构比较精干。操作层工人现有200人，随着季节和工作量的情况不同而不断增减。是个变量。所招聘和雇佣的人员无论是数量，素质，条件都是企业自己决定。每一位员工都要和企业签定劳动合同。入职人员要进行必要的考试。符合标准就留用，否则就辞退。
　　 他们的工资水平是根据不同的岗位和不同的工种而确定。环卫岗位200—300埃镑，保安岗位500—600埃镑，工程维修700埃镑， 办公室工作人员400—500埃镑。平时工作需要加班另付加班费，按埃及的法律规定，加班工资是他们日工资的1.5倍。但是每天加班不得超过4小时。由于涉及商业秘密，他们不便透露部门经理级及以上人员的工资水平。不过从言谈话语和平时他们对工作的责任心，负责的态度来推测，肯定是比较理想的。
　　 由于这里坐落在偏僻荒凉的埃及东部沙漠地带，附近没有人群居住。前来就业的人员绝大多数来自埃及南部的人们。因此他们就必须自己解决住宿问题。在度假村外墙下，一排排简陋的木板房就是他们的栖身之处。度假村公司不负担他们的食宿。
　　 他们入职后要经过培训，之后才可以上岗。
　　 企业的规章制度和各种守则规定健全。政府没有物业管理方面的法律，法规和政策，因此也没有行业协会，完全靠自己摸索行进。对于政府就是交税。其他就是企业行为了。
　　 他们和政府有关部门不存在必须的联系，在发生治安问题就找警察局。环保局出于工作的需要，大约2—3个月来检查一次情况，电力局，电话局每月上门收费，消防局从来不主动来。
　　
　　 度假村居住着来自大中城市的埃及中产阶层以上的人们，是他们休闲度假的处所，因此在这里拥有房产的人应该说是埃及社会比较富裕的阶级。面对这些人，度假村提供满足中档次和高档次的需求和消费。在这里服务的标准也是高级的。因此他们对业主的收费价格标准也是很高的：物业管理收费按住房面积计算，每平米11埃镑。管理绿地按每平米4埃镑收费。每年收一次。譬如我们居住的房屋，120平米，房前屋后的绿地大约120平米。这样计算就是1320+480=1800埃镑，合人民币2520元。这是一笔很昂贵的支出。同时，人们也享受高层次的服务。
　　 这里的环境一年四季干净整洁，树木花草，常年浇水施肥，锄草松土，整形修剪，总是郁郁葱葱，露天游泳池常年开放，池水清澈透底，经常换水，漂白消毒……另有一些服务项目，如商店，游艺厅，网吧，咖啡间，理发室，网球场，篮球场还有海边沙滩卡拉OK，餐厅冷饮等不一而足。
　　 至于暂时无人居住的空房屋，照例收费，一分不少。埃及人很会找自己的位置，身处什么阶层该说什么话，做什么事，很讲究尺度，不丢身份。至今还没听说住在这里的人们拒交物业管理费。这里面有个人尊严问题。住得起度假村，就交得起物业费。
　　 这样在50.4万平米的度假村里，拥有780栋楼宇，1200间房屋，他们公司的收入可见一般。我们居住的房屋是标准间，(有的楼宇一栋住上下两户或上中下三户人家)照此计算，按1000户住家统计，每家交费2520镑，年收入是252万镑。月收入即210000镑。[他们员工总人数250，平均工资500，月工资总额12。5万，年工资总额150万]物业管理费每年可以上调，没有政策限制。
　　
　　 建筑面积86000平米。绿化面积27万平米。绿地率=27/50=0.54。
　　 度假村里有一座清真寺，是TULIP自己管理。
　　
　　 度假村内各种设施设备齐全。这里的用水是从120公里外的尼罗河通过地下管道输送到这里的，因此无论是企业或是园区都必须建立蓄水设施或设备，这里就有两个很大的蓄水池，一个供应人们食用，同时配备4个水泵；另一个是浇花、工程用水，配备了3个水泵。此外，在度假村里打了20多眼井，以备用。
　　 人们食用水是需要检验的。政府通过检验后发给“许可证”，每2—3个月检验一次。
　　 度假村的排水管道没有分类，只有生活污水管道，而对于工业园区，政府要求必须分开工业废水，雨水和生活污水排放的管道。
　　
　　 消防设施和我们国内相同，各种消防设备齐全：消防栓，灭火器，灭火瓶，消防龙头，消防泵等。
　　 每两个月检查消防设施设备。由自己的消防队解决。
　　 每两年更换一次灭火药粉（剂）
　　
　　 垃圾处理方式，政府有规定。度假村采用先堆积，再运出的方式。从这里运到苏伊士的垃圾处理场每汽车300镑，汽车容积大约5-6立方，路程40公里。每两天运出一次。不能焚烧垃圾，也不能掩埋。
　　 污水管道沟通和污水井的清掏，半年一次。
　　
　　 保安管理工作严密细致，保安员认真负责
　　 门口24小时有人站岗。门岗待人热情，工作勤恳，一丝不苟，管理很严格，车辆进出一律登记。不是本园区的人员，未经住户人家同意是不准进入的。
　　 埃及社会是安定的。很少出现治安事故，可是保安工作丝毫不含糊。
　　 保安员昼夜巡逻。晚上在园区里有固定哨位，在夜深人静时，他们之间定时用哨音传递信息，以报平安无事。这就替代了巡逻的保安员，节省人力成本。白天，队员骑自行车巡逻
　　 偌大的园区平时住宿的人员很少，尤其是雨季（这里分旱季雨季。雨季相当我国南方的冬季），几百栋楼宇几乎无人居住。除了几条干道，曲折蜿蜒的小路和甬道遍布每栋楼房周围。保安员要步行检查到每一个角落。在我们过春节时，整个度假村仅有7名中国人居住。即使这样，保安人员不见减少，照样站岗，巡逻，值勤。
　　 保安人员不配备器械。
　　 备有停车场，存车不收费。如果出现丢失或损坏不负责赔偿，由保险公司负责。
　　 保安队伍自己管理。
　　
　　 园区的交通管理非常有特色也有秩序。马路修得非常宽大约有60米，路中间以行人道为隔离线，将马路分隔。基本上汽车行驶不用考虑逆行车辆。但是为了控制车速，在路上每大约100米就修一个凸坡，迫使各种车辆必须降低速度，缓慢行驶。这对于拥有私家车众多的住户们是重要的。既安全方便，也使交通不堵赛义德。
　　 埃及的电力供应是很正常的。园区里自己也配备了发电机。一旦偶发时间断电，就启动发电。发电后限制使用，只保证园区里管理部门和清真寺照明使用。
　　 如果业主发生了用水，用电的故障，维修人员会及时赶到
　　 我们住处曾经两次水龙头坏了，两次请物业的人员，都及时赶到，马上维修，他们技术娴熟，手到病除。修好后就离去，不要报酬。但是，我们每次都要付给小费。
　　 我们的邻居是开罗人，不经常来度假村。他们的房屋装修，就交给了园区的物业。我们看到，在无人监管的情况下，这些工人干活相当仔细认真，尽管工程速度慢，节奏缓，但是结果是令人满意的。
　　 管理有序。
　　 综观他们的管理，优质服务可以称得起，高效就谈不上了，专业化程度不很高，但有些器具比较先进。
　　 我一直在考虑，埃及的物业管理时间比较久远，且管理的面积也不算小，为什么国家没有统一的政策规定和要求，而且基本没有出现象投诉，和吵架，拒交物业费，上法庭打官司的事情呢？通常，开发商与业主委员会发生矛盾的机会不多，记者在开罗居住的几年时间里，曾换过几个住处，很少见过业主与开发商发生矛盾对立的情况。埃及卖房都是论套卖，不是以住房面积卖，所以不会发生业主与开发商因为住房面积不准确而产生的纠纷，同时埃及的住房也不存在供暖问题，因而业主与开发商的矛盾少得多。正由于这样，至今埃及还没有出现要求政府制定有关物业管理法律法规的呼声。
　　
　　 一般物业管理容易发生的问题在埃及都不多见。
　　
　　 房屋租赁合同
　　
　　 2005年12月22日
　　
　　 出租方（甲方）
　　 承租方（乙方）
　　 甲乙双方根据有关法律规定，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商达成如下合同条款：
　　 一出租房屋的位置、面积和办公用具
　　 1位置
　　 2面积
　　 3办公用具
　　 二房屋的用途仅限于：
　　 三租赁期限为年月日至年月日
　　 四租金、押金及付款方式
　　 1 租金数额 月租金单价每平方米 埃镑，共计月租金 埃镑，含水电及物业管理费。
　　 2租赁押金为3个月租金之和，即4500埃镑。合同期满办理退租手续后退还乙方。
　　 3付款方式
　　 本合同签署之日乙方须向甲方一次性交付金额为三个月租金的租赁押金并预交3个月的租金。
　　 五违约责任
　　 1乙方不得将房屋用于各种非法活动，否则甲方有权终止合同并没收全部押金。
　　 2乙方不得擅自将房屋转借、转租，否则甲方有权终止合同并没收全部押金。
　　 3甲方若不能如期交付乙方使用房屋，将向乙方赔偿延误期租金的10%的损失。
　　 六租赁期满乙方交回房屋必须保证房屋的结构、设施和办公用具完好，如有损坏，由乙方负责赔偿。租赁期满，乙方不再续租，应提前15天通知甲方。
　　 七乙方须严格遵守甲方管理的各项制度和规定。
　　 八本合同一式两份，甲乙双方各具一份，具有同等法律效力。
　　 甲方代表 乙方代表
　　 （章） （章）
　　
　　
　　 年月日 年月日
　　
　　 物业管理PROPERTY MANAGER咨询提纲
　　
　　 2006年4月13日
　　
　　 TULIP企业概况：
　　 建立于哪年：
　　 资质等级：1 2 3 4
　　 组织形式：总经理全面直接管理 总经理领导各个部门
　　 有多少管理部门：综合部 财务部 工程部 保安部 环卫部 经营部 其他
　　 员工数量：
　　 主管或经理多少：
　　 管理者多少人：
　　 操作层多少人：
　　 人员的雇佣和招聘方式：通过政府部门 企业自定 其他
　　 是否签定劳动合同：是 否
　　 平均工资水平：100 200 300 350 400 450 500 >500
　　 加班费：有 否
　　 员工的培训：有 岗前培训 平时培训 外出培训
　　 无
　　 企业性质：国有 合资 私有
　　 隶属于何人：政府 企业 个人
　　 企业登记否：是 否
　　 外国企业登记否： 是 否
　　 登记找哪些部门：工商局 投资局 公司局 警察局、其他
　　 TULIP注册资金：20万 30万 40万 50万 50万以上
　　 有否等级资质：有 一级 二级 三级 四级
　　 无
　　 企业的规章制度：有 否
　　 各种守则： 有 否
　　 岗位职责管理规定：有 否
　　 政府有否物业管理的法律、法规、政策：有 否
　　 与业主签定公约：是 否
　　 与政府部门沟通联系
　　 警察局：平时经常 偶尔 发生问题时
　　 环保局：平时经常 偶尔 发生问题时
　　 工商局：平时经常 偶尔 发生问题时
　　 电业局：平时经常 偶尔 发生问题时